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[ショッピングモールの掟]
商店街地域

商店街に対するイメージがあいまいなのです。

商業地域は高価値 ▲

　まちの玄関である駅前。都市計画で、駅前は商業地域に位置付けられることが多いのです。ここでは多様な業種が立地でき、高いビルを建てられます。

過大な商業系用途

　商業地域と道路に沿った近隣商業地域（商店街に必要な店舗は大抵立地可能）を合わせた面積は、必要とされる面積より広めとなっています。商店やビルを集めるともっと小さな地域に収まるのですが、実際は住宅などが混在することになっているのが現状です。

　既存の市街地に用途地域の規制をかける際、建物が違法建築になってしまないよう、あまり厳しく規制をかけられないわけです。

　商業地域と名の付くものの、その地域は「何でも地域」と行った方が適切かもしれません。他の地域で規制されている施設の立地が可能となる代わりに、住宅が規制されているわけではありません。

　商業地域を特徴づけているのは、容積率でしょう。高いビルが建てられるということは、それだけ家賃収入が期待できるのです。しかし商店街を構成する店舗は１階部分のみです。２階以上の部分は商店街に不要なのです。

　つまり問題を整理するとこのようになります。

■商業: ひとつは、まちのために必要な「商店街」という機能。いろんな用途が必要だが、容積率は必須ではない。地上１階が大切で、２階以上は価値は低い。
■業務: 人が集まるから立地する「雑居ビル」が持つという機能。用途は多様でなくても良いが、容積率はある方がよい。事務所として利用するなら上層階も価値はある。

　このように２種類の機能が混在しているので商店街の正体が見えにくくなっていると思うのです。そこで考えを単純にするために商業の機能を「商店街地域」と名付けましょう。

■店舗に限定した業種: 住民に必要な店舗が連担することが望まれます。どうしても金回りの良い業種が一等地をしめることになってしまうかもしれませんが、事務所や住居としての利用は好ましくありません。
■形状は線状で規模は小規模: 大規模店舗が立地しないように、通りに面して線状となるでしょう。また必要な店舗規模に見合った面積に限定することになります。上記の図で破線で示した範囲というイメージです。
■容積率は低く制限: 商店街という機能だけを考えれば、平屋建てを想定した、容積率は１００％でもいいのです。ビルを建てて家賃収入を得ること等考えず、店舗の経営だけに専念できる環境が実現できます。

　これらの条件を見てみると、現状の規制では商店街を形成するための条件を満たしていないことが感じられるのです。

　容積率が４００％もあるような地域で、それに見合った商店街の形態としては、下駄履きビルが挙げられるでしょう。

下駄履きビル
ビルの遠景

　この事例は、事務所の需要があまり多くない地域であることから、集合住宅の下に店舗があります。単純に商店街を形成するのに、２階以上の部分がなぜ必要となるのか理解に苦しみます。

　しかし資産を最大限活用するのは自然なことです。今の規制ではビルを建てるしか無いのです。

　ですから商店街地域のような、平屋の店舗しか建てられない厳しい規制の地域を駅前の一等地に持ってくるのがいいと思うのですよ。

(07.05.21)

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